Caldaia condominiale: obblighi dell'amministratore e dei condomini

Quando la caldaia è centralizzata (un unico impianto per tutto il condominio), il responsabile dell'impianto è l'amministratore di condominio (art. 7 del DPR 74/2013).

L'amministratore ha l'obbligo di:

• Garantire la manutenzione regolare dell'impianto
• Far eseguire i controlli di efficienza energetica nei tempi previsti
• Conservare e aggiornare il libretto di impianto
• Assicurare che i RCEE vengano trasmessi al portale SIERT

L'amministratore può delegare la gestione tecnica a un terzo responsabile: un'impresa qualificata che si assume la responsabilità del funzionamento e della manutenzione dell'impianto.

Il terzo responsabile è una figura prevista dall'art. 6 del DPR 74/2013. È un'impresa abilitata che si assume formalmente la responsabilità dell'esercizio, della manutenzione e del controllo dell'impianto termico.

In pratica:

• L'amministratore nomina il terzo responsabile con un contratto scritto approvato dall'assemblea
• Il terzo responsabile diventa il punto di riferimento per tutto ciò che riguarda la caldaia
• Risponde delle sanzioni in caso di mancata manutenzione
• Deve essere un'impresa abilitata ai sensi del DM 37/2008

Attenzione: la nomina del terzo responsabile non è obbligatoria per impianti sotto i 350 kW. È una scelta dell'amministratore, spesso consigliata per impianti complessi.

La caldaia condominiale segue le stesse regole di manutenzione delle caldaie singole, con alcune specificità:

• Manutenzione ordinaria: pulizia, controllo sicurezze, verifica funzionamento — almeno annuale, prima dell'accensione invernale
• Controllo efficienza energetica (RCEE): la cadenza dipende dalla potenza. Per caldaie a gas da 35 a 100 kW il ciclo è biennale. Sopra i 100 kW può essere annuale
• Trattamento acqua: per impianti sopra i 100 kW è obbligatorio il trattamento chimico dell'acqua di circuito
• Registro di centrale: gli interventi vanno annotati nel registro della centrale termica

La manutenzione va programmata prima dell'accensione (settembre-ottobre) per evitare di restare al freddo quando serve.

Le spese della caldaia condominiale si ripartiscono così:

• Manutenzione ordinaria (pulizia, controlli, bollino): ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi di riscaldamento
• Manutenzione straordinaria (sostituzione bruciatore, riparazione scambiatore): idem, millesimi di riscaldamento. Se l'importo è rilevante, l'amministratore deve convocare l'assemblea
• Sostituzione caldaia: delibera assembleare con maggioranza qualificata (metà +1 dei presenti che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi)
• Combustibile: se ci sono i contabilizzatori di calore, 70% a consumo e 30% a millesimi (o altra proporzione stabilita dall'assemblea)

Se vuoi staccarti dalla caldaia condominiale e metterne una tua, sappi che:

• È un tuo diritto (art. 1118 Codice Civile), a patto che il distacco non provochi squilibri termici nell'edificio né aggravi le spese degli altri condomini
• Devi dimostrarlo con una relazione tecnica firmata da un professionista abilitato
• Anche dopo il distacco, continui a pagare la quota fissa per la manutenzione straordinaria e la conservazione dell'impianto
• Devi installare un impianto autonomo a norma con DiCo, libretto e primo RCEE

Il distacco ha senso economico solo se i tuoi consumi sono molto inferiori alla media del condominio. Fai due conti prima di decidere.

Se la caldaia condominiale non viene manutenuta, le sanzioni ricadono sull'amministratore (o sul terzo responsabile se nominato). Ma questo non ti protegge del tutto:

• Un impianto non manutenuto è un rischio per la sicurezza di tutti
• Se l'ARRR Toscana rileva irregolarità, il condominio può ricevere prescrizioni con obbligo di adeguamento

Cosa puoi fare:

1. Sollecita l'amministratore per iscritto (raccomandata o PEC)
2. Se non agisce, chiedi la convocazione di un'assemblea straordinaria
3. In casi estremi, puoi segnalare la situazione all'ARRR Toscana

Contattaci per la caldaia condominiale